Planując zakup nieruchomości, warto dokładnie przeanalizować wszystkie koszty związane z transakcją, w tym opłaty notarialne. Poznaj zasady ich podziału między kupującym a sprzedającym oraz dowiedz się, jakie elementy składają się na całkowity koszt obsługi notarialnej.
Kto pokrywa koszty notariusza przy sprzedaży nieruchomości?
Przepisy prawne nie regulują jednoznacznie, kto powinien ponosić koszty notarialne przy transakcji nieruchomości. Decyzja należy do stron umowy i może być przedmiotem negocjacji. W praktyce rynkowej najczęściej to nabywca pokrywa te wydatki, ponieważ jest najbardziej zainteresowany finalizacją transakcji i otrzymaniem aktu notarialnego.
Strony mogą jednak ustalić inny podział kosztów:
- całkowite pokrycie przez kupującego
- podział kosztów po połowie
- przejęcie kosztów przez sprzedającego
- indywidualny podział procentowy
- podział według rodzaju opłat
Podstawowe zasady dotyczące opłat notarialnych
Opłaty notarialne przy sprzedaży nieruchomości obejmują kilka elementów:
- taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza zależne od wartości transakcji
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% wartości rynkowej
- opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej
- koszt wypisów aktu notarialnego
- opłaty za dodatkowe dokumenty i czynności
Rola notariusza w transakcji sprzedaży nieruchomości
Notariusz zapewnia bezpieczeństwo prawne transakcji poprzez:
- sporządzenie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego
- weryfikację stanu prawnego nieruchomości
- sprawdzenie treści księgi wieczystej
- kontrolę uprawnień zbywcy
- przekazanie dokumentów do odpowiednich instytucji
- pobranie i odprowadzenie należnych podatków
Podział kosztów notarialnych między kupującego a sprzedającego
Podział kosztów notarialnych często zależy od aktualnej sytuacji rynkowej. Na rynku sprzedającego, gdy popyt przewyższa podaż, nabywcy częściej godzą się na pokrycie wszystkich kosztów. W przeciwnej sytuacji, sprzedający mogą partycypować w wydatkach, aby zwiększyć atrakcyjność oferty.
Standardowe praktyki na rynku nieruchomości
W praktyce rynkowej wykształciły się pewne zwyczaje dotyczące podziału kosztów. Na rynku pierwotnym deweloperzy zazwyczaj wymagają od nabywców pokrycia wszystkich kosztów notarialnych. Na rynku wtórnym istnieje większa elastyczność w negocjacjach, a ostateczny podział zależy od indywidualnych ustaleń stron.
Może cię zainteresować
Należy pamiętać, że wszystkie ustalenia dotyczące podziału kosztów powinny zostać jasno określone w umowie przedwstępnej. Pozwoli to uniknąć nieporozumień podczas finalizacji transakcji i umożliwi stronom odpowiednie zaplanowanie budżetu.
Negocjacje dotyczące podziału kosztów
Proces negocjacji podziału kosztów notarialnych przy zakupie nieruchomości może przebiegać różnie, w zależności od sytuacji obu stron. Istotna jest znajomość lokalnych zwyczajów rynkowych oraz umiejętność przedstawienia odpowiednich argumentów. Nabywca może zaproponować alternatywne rozwiązanie – obniżenie ceny nieruchomości o wartość kosztów notarialnych.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – formalnie obowiązek kupującego
- Podatek dochodowy od sprzedaży – obciąża sprzedającego
- Taksa notarialna – podlega ustaleniom między stronami
- Opłaty sądowe – możliwość swobodnego podziału
- Wypisy aktu notarialnego – do uzgodnienia
Skuteczną metodą negocjacji jest propozycja podziału kosztów według korzyści, jakie strony czerpią z transakcji. Sprzedający, któremu zależy na szybkiej finalizacji, może być bardziej skłonny do przejęcia większej części wydatków. W przypadku finansowania zakupu kredytem hipotecznym, warto sprawdzić możliwość uwzględnienia kosztów notarialnych w kwocie kredytu. Wszystkie ustalenia dotyczące podziału kosztów należy zapisać w formie aneksu do umowy przedwstępnej.
Jakie są dodatkowe koszty związane z transakcją nieruchomości?
Przy transakcji nieruchomości, poza ceną zakupu, występuje szereg dodatkowych opłat, które mogą znacząco wpłynąć na całkowity budżet. Wysokość tych kosztów zależy głównie od wartości nieruchomości i może sięgać nawet kilku procent ceny transakcyjnej.
| Rodzaj kosztu | Typowa wysokość |
|---|---|
| Taksa notarialna | Zależna od wartości transakcji |
| Podatek PCC | 2% wartości nieruchomości |
| Wpis do księgi wieczystej | 200 zł |
| Pośrednictwo (opcjonalnie) | 2-3% wartości nieruchomości |
Podział kosztów między kupującym a sprzedającym zależy od wzajemnych ustaleń. Mimo że zwyczajowo większość opłat ponosi nabywca, strony mogą ustalić inny sposób rozliczenia. Warto te kwestie szczegółowo określić w umowie przedwstępnej, by uniknąć nieporozumień przy finalizacji transakcji.
Podatki i opłaty skarbowe
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) stanowi 2% wartości rynkowej nieruchomości i dotyczy głównie transakcji na rynku wtórnym. Przy zakupie od dewelopera obowiązuje podatek VAT (8% lub 23%, zależnie od powierzchni mieszkania). Formalnie PCC opłaca kupujący, choć strony mogą ustalić inaczej.
- Wpis prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł
- Wypisy aktu notarialnego – 6 zł + VAT za stronę
- Podatek dochodowy od sprzedaży – 19% (przy sprzedaży przed upływem 5 lat)
- Opłaty sądowe za dodatkowe wpisy
- Podatek VAT przy zakupie od dewelopera
Koszty związane z kredytem hipotecznym
Finansowanie zakupu kredytem hipotecznym wiąże się z dodatkowymi wydatkami. Prowizja bankowa zazwyczaj wynosi 0-3% kwoty kredytu, choć niektóre banki rezygnują z jej pobierania, rekompensując to wyższym oprocentowaniem.
- Wycena nieruchomości – 700-1500 zł
- Wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł
- Ubezpieczenie pomostowe – do czasu wpisu hipoteki
- Prowizja bankowa – 0-3% kwoty kredytu
- Dodatkowe ubezpieczenia wymagane przez bank
Nie wszystkie koszty transakcyjne mogą być finansowane z kredytu hipotecznego. Banki często wyłączają z kredytowania opłaty notarialne, podatki czy prowizje pośredników. Warto omówić możliwość zwiększenia kwoty kredytu o część kosztów transakcyjnych z doradcą kredytowym podczas planowania finansowania.
